Ken 的个人资料DPZ Blog ...照片日志列表更多  |  工具 帮助 |
|
|
5月31日 中華文明曾經是世界第一嗎？ ( 4 ) 上文提到周文王立國 ( 西周 ) 比埃及的獅身人面像完成晚了1700年，那麼在古埃及人在雕鑿獅身人面像的時候，我們的祖先在做什麼呢？「殷商」之前是「夏」，他們的「君」是治理洪水的「大禹」的後代，「夏」跟「殷」傳了多少代？有多少年？也已經不可考了，而在「禹」以上我們知道還有兩位賢君「堯」跟「舜」。我在這裡特別要提一提「堯」跟「舜」，雖然都是「君」也就是後代差不多是皇帝的位置，但他們都是住在草棚裡的，而且下雨了要親自修理自己的草棚！這也不奇怪，因為當時的生產力太低了，差不多部落裡的每一個人都要辛苦地勞作，「君」也不例外。
這樣算起來「夏」，「商」加上「堯」，「舜」似乎仍舊填不平1700年的時間差距，再向上大概要數「黃帝」打敗「蚩尤」了。蚩尤的野蠻部落被文明的黃帝打敗以後，在濃霧中逃跑，黃帝發明了指南車，指示方向追擊，徹底擊敗了蚩尤。有歷史學家估計，那大概距離今天接近五千年，跟埃及人在雕獅身人面像大約在同一個年代，我們文明的源頭大概跟古埃及人一樣遠，但我們的祖先沒有留下獅身人面像，也沒有留下金字塔，最早最精美的文物，是一些玉器以及青銅器，不過這也沒有什麼，也許我們的祖先不喜歡搬弄石頭呢？ 5月30日 中華文明曾經是世界第一嗎？ ( 3 ) 金字塔，獅身人面像，那樣宏大的工程，就是放到今天，用現代的工程技術機械來做，也是一件困難而艱巨的工程，古埃及人是怎麼做到的呢？迄今都是一個謎，回頭看看，公元前4700年，在中國的歷史上，是在哪一個時候呢？
我們中華文明，有文字記載的歷史，大約可以追朔到殷末、西周初，殷末是封神榜裡那個建酒池肉林的荒唐皇帝紂王。西周初是懂易經八卦的周文王，他有一個出名的謀士姜子牙，在渭水上釣魚的姜太公。
近年，中國的考古學家開掘了「殷墟」，裡面有商紂王哥哥的墓，紂王哥哥叫微子，那墓裡有青銅器，青銅器上有銘文，說明了墓主人的身份，那麼那個年代距今多少年呢？西周文王打敗殷商立國是在公元前1050年，距今「祇有」3057年，晚於獅身人面像的完工1700年！ 5月29日 中華文明曾經是世界第一嗎？ ( 2 ) 1985年，我第一次有機會去歐洲的希臘，回程時安排了在埃及的開羅市停留兩天，為的是去看看我嚮往已久的古夫王大金字塔 (The Pyramid of Khufu)，我抱著「中華文明曾經是世界第一」的觀念到歐洲去了，很希望能看到些什麼，證實自己的想法是對的。在希臘首府雅典待了兩天，忙於開會談生意，雅典娜的神廟都沒有時間去，什麼都沒有看到。第三天去了開羅，當我看到獅身人面像及大金字塔的時候，心中的驚嘆真是難以形容！那巨大的雕刻像，那用巨石堆砌起來的高聳巍峨的金字塔，那是人力能創造出來的嗎？我翻閱了有關的資料，大金字塔大約是在公元前2000年完成的，它高174米，用200多萬塊巨石組成，至今仍是世界上最大的石建築物。那些石塊要在埃及的南部，尼羅河中游的石礦場採掘出來，雕鑿成預訂的形狀、尺寸，再要運送到現場，堆砌起來，每一塊石都有一個特定的位置，工程的艱巨已經是難以想像，其中牽涉的力學及結構計算，更是十分的深奧，直至今天大金字塔的建造仍是個謎。現代人難以相信四千年前的古埃及人已經掌握了這樣的技術，現代人也想像不出，古埃及人是如何運送及準確地將每塊巨石堆放在正確的位置上！而獅身人面像在建造大金字塔的時候，已經存在，根據考古研究，它大約比古夫王金字塔還要早700年，請想像一下，當幾萬奴隸在建造古夫王金字塔時，獅身人面像已經瞪大著眼睛望著他們忙碌的身影，祇不過當時它祇有頭部露出地面，整個身體掩埋在沙土之下，獅身人面像完成的時候，大約是公元前2700年！ 5月28日 文化隨筆：中華文明曾經是世界第一嗎？ ( 1 ) 我是一個中國人，當然以生為中國人而自豪。從小更受到解放以後的愛國主義教育，中國人的勤勞、聰明、四大發明、古代的大發明家、神醫，各種各樣中國第一的觀念教育接受了很多，但在現實的世界上，中國卻並不發達，並不富有，「先進科技」「現代管理」似乎都是外國的東西，因此就形成了一種看法，「中華文明曾經是世界第一的，祇是近二百年來，政治的腐敗及帝國主義的入侵令到中國落後了」。抱住了自以為曾經擁有的昔日的光輝，令自己的「自豪」有一些憑藉，有這樣想法的人真是太多太多了，我相信十個中國人中有九個是跟我有同樣想法的，剩下的那一個，是從來不想這些問題的也許是文化較低的人。
在古代，中華文明是否遠超外國呢？第一個比較是跟古埃及比。 5月27日 引言 我這個BLOG最初是想寫我二十幾年來投資股市的經驗，一共寫了112篇，完成了。我所寫到的，不同於傳統的學院式的投資書籍，不談股市投資的基本知識，因為我假設朋友們都已經懂了，也不扮高深，不進行學術研究，因為我假設朋友們不會有興趣。我談到的祇是從我的經驗，來描述股市是什麼樣的一個地方？用什麼方法，可以在股市中賺到錢？學院式的投資書籍二十多年來我也讀了不少，也從中學到很多東西，但是僅僅成為一個懂經濟學的專家，仍是不能保證你可以在股市中賺到錢，一些更直接的經驗，也許更加有用，我談到的經驗希望對朋友們有幫助。此後又寫了20篇投資房地產的點滴經驗，那是比較膚淺的，希望對於小投資者投資房地產也有啟發。從今天開始我想寫一個全新的題目：【文化隨筆】。
這是近十年來我最感興趣並花最多時間研究的題目，說實話，在這一刻我並不清楚知道自己將會寫些什麼？隨興之所致，挑一些有趣的題目來寫吧。第一個題目是：
【中華文明曾經是世界第一嗎？】 5月26日 投資物業的風險評估 ( 4 ) 還有一些投資者，喜歡買舊樓，翻新裝修一下再轉售，並不長揸。由於一般小投資者對裝修成本並不清楚了解，在他們看到一個漂漂亮亮的單位時，通常都會高估了裝修成本，願意付出一個較高價格。因此，差不多在每一個大的私人屋邨裡，都有幾個甚至一批這些的投資者，有人將這當作副業，有人甚至是全職投入的，他們的投資金額不大，風險不高，是一種另類的投資房地產的方式。
如果買兩層相連單位，自己打通，做成一個較大單位，通常不能增加該單位的價值。我們要清楚兩個設計獨立的單位通常不能改造成一個格局合理，空間增加一倍的單位。如果自住，雖然有些別扭，但空間大一些，也未尚不可，但要轉售，絕對是行不通的。 5月25日 投資物業的風險評估 ( 3 ) 如果資金額再大一些，當然也可以考慮投資商業物業，一個舖位，或一層寫字樓單位。
但投資舖位的風險就比投資住宅物業大的多了。首先，我們要有選擇舖位的經驗，甚至在同一條街上，可能一側很興旺，對面馬路就人流差很多，不是真正內行的人可能判斷錯誤，其次，你租給別人經營店舖，你並不知道你的租客經營能力怎麼樣？他經營的生意是否適合在該區經營，遇上經營不善的商舖，你作為業主就慘了。一般小額投資房地產的，買住宅樓較好，收入在中產水平的租客，很少會拖欠自已所住的單位的租金的。 5月24日 投資物業的風險評估 ( 2 ) 如果你除了一層自用的物業之外，又有餘錢，當然可以再買多一層收租，跟買自住的物業一樣，不要貪便宜，去買太偏遠地區的樓，也要盡可能買地點較好的市區樓。以今天來說，盡可能買樓價在300 萬至600萬之間的中價樓，太小的單位，太低的租金，你必定是租給較低收入的租戶的，而他們的經濟收入未必穩定，收不到租的風險就大了。如果樓價保持溫和上漲的勢態，如果你的租金收入已夠支付銀行按揭利息，你買樓的風險是極小的。隨著樓價上漲，租金上升，幾年之後就會有可觀的資產增值。 5月23日 投資物業的風險評估 ( 1 ) 投資物業當然也有風險，樓價能升也就能跌。現在仍有不少人談及1999起至2003年的樓市大跌，心有餘悸。也難怪，以香港樓市的最高點與最低點比較，平均市價跌去了70%多!也就是說2003年最低潮時，在高峰時值100萬元的樓，祇值20來萬，許多人一生積蓄化為烏有，僅有一個自住物業的人，祇要一份工作職位仍保住了，問題還不大，一路供到今天，也漸見家鄉了。真正的有錢人，祇是資產縮水了，他們也不難熬過來。最慘的就是那些「博到盡」的炒家，手裡的物業能收到的租金，遠遠不夠供款，樓價一跌，銀行追貸款，祇能以破產收場。但話要說回來，樓價所以跌得那麼多，是因為之前的樓價漲到了不合理的高度，那些破產的人，錯在高價追入而沒有衡量風險。
以今天香港的平均樓價看，仍然比最高峰時低了50% (不計豪宅，那是另一類市場)，今天市民的平均收入已達歷史最高點，今天的供樓能力是很強的，政府在汲取了上次的錯誤教訓後，改成「勾地」制度，托高地價，到價才賣，因此在可見的將來看不到樓市會跌的因素。無論是自用或投資，現在都是買樓的好時機。買樓的風險比買股票還要低，股票的流動性大，經常有資金在炒作，波幅較大。樓宇的交易手續繁，交易成本高，買入以後有固定收益，風險當然低得多了。一生人最少一次，買入你的自住物業，安享物業增值帶來的資本收益 (也是以錢賺錢)，是人生旅途中重要的一站！ 5月22日 如何預見樓價漲跌？ 上文提到了，投資樓市的第一要點是時機，樓價的漲跌能預測嗎？
我的經驗預測樓市的漲跌，比預測股市的漲跌要容易一些。樓市是一個市值龐大的市場，影響樓市的因素都是一些宏觀因素。例如經濟榮衰、市民收入水平、失業率、借貸利率、經濟現況是通脹或通縮？冷靜地觀察今天的大形勢，經濟旺盛、市民收入增加、失業率很低、利率不高、通脹重現，我們可以預見未來的幾年樓價都會向上，而且像1999年開始的那樣的危機，在可見的將來不可能發生，現在是入市的好時機。 5月21日 如何看待按揭貸款 ( 2 ) 在樓市興旺的時候，你買入的樓在一、兩年內可能就有可觀的升幅，那時你可以用同一層樓向銀行加按，從加按得到的資金，可用來作再買多一層樓的首期，然後在一、兩年之後，如果樓價再漲，這兩層樓都可以加按，借來的錢再去買更多的樓，就像滾雪球一樣，資產增值的遊戲可以一直玩下去。以上所說並非天方夜譚，而且發生在現實生活中的真實故事，地產發展商也都在玩同一場遊戲。
所以，有負債不一定是壞事，問題是要讓你的資產跟負債比例維持在一個合理的比例上，令你自己在市況逆轉時有承受的能力。
看到這裡大家都明白了，按揭貸款是一把雙刃劍，當樓價不斷上升時，如果你能借到更多的錢去買更多的樓，你可以賺得更多。但當樓市下跌時，如果你從投資物業得到的收益，不夠還銀行借款的利息的話，你就可能在財務上陷入困境。所以地產投資的關鍵有兩點：第一點，也是最重要的一點，是時機。如果經濟前景看好，通漲漸升，樓價合理，就是入市的好時機。就好像現在，收租所得，已可夠支付按揭利息，買樓的風險就很小，而前景則很誘人。投資的關鍵的第二點是買入的物業的質素。即使限於經濟能力，不得不買入較偏遠地區的細價物業，也要時刻記住，在有能力時遷往較好地區，較大單位。 5月20日 如何看待按揭貸款？ ( 1 ) 買樓跟買股票有一點很大的不同，通常買樓買家都會做按揭，在香港約是樓價的七成，而買股票散戶很少會借錢，即使想借，大藍籌股祇可以借到五成，二、三線股則看不同的証券公司的政策，以及跟客戶相熟的程度，借的比例不會高，所以這一點來看，買樓比買股票有更大的槓桿比例。比如，買一百萬元的樓，自己付出三成，三十萬，如果樓價漲10%，即漲了10萬元。從投資的眼光看，本金30萬，利潤10萬，是賺了百分之三十三。(這裡我們暫時忽略了樓宇的交易成本) 如果買一百萬股票，股價漲百分之十，即利潤率祇有10%。樓宇買賣的交易手續費不低，包括厘印費、律師費用、經紀費用等等，但是考慮到投資的槓桿作用，如果樓價不斷上漲，固定的費用所佔的比例就會減少，買樓的收益可以是非常高的，所以香港有那麼多人從投資地產而發達。 5月19日 市民收入對樓價的影響 三．在1986至1999年的地產狂潮期間，籍中國的改革開放，廠家遷廠入大陸，商人藉著扮演中國與國際市場的中間人角色，許多人賺了大錢，而香港經濟的成功轉型 (由生產轉入服務行業)，也提供了大量較高薪的職位，這也是支持樓價高漲的一個重要原因。
再來看今天，香港的金融服務業、旅遊業、零售業近年來都有很大發展，大量國企股來港上市以及國企股股價上揚，也帶給香港投資者巨大財富。香港的豪宅市場已經旺了幾年了，不斷創出天價，隨著失業率創新低以及工資開始上升，香港已經擺脫了1999至2003年的通縮，由此來看，另一個樓市上升期已經到來，這一次將不會像1986-1999年那樣瘋狂，但是每年樓價漲8-10%，連續漲五年、八年是完全有可能的。 5月18日 土地供應對樓價的影響 二．1986年至1999年地產狂潮中，土地供應不足。在1997年前，由於中英協議限制了土地供應而對樓宇的需求又大，是形成狂潮的一個重要因素，在特區政府成立後，立刻增加了土地供應，當時的土地供應是由政府主觀決定的，一年拍賣若干次，每次是某幾幅地，都是政府計劃的，而這樣的機制是否能跟市場的需要吻合，也沒有人知道。不久以後，董特首更提出了出名的每年八萬伍仟新屋計劃，那就意味著大量土地推出市場，這一舉指很魯莽地剹破了樓宇泡沫，樓市開始大瀉。
樓市狂跌，港人的重要財富消失，不單止造成消費萎縮，更影響到經濟基礎不穩，很多中、小企業就是靠老闆的一層樓抵押在銀行取得流動資金的，樓不值錢了，銀行就會收緊信貸，直接會影響千千萬萬的小企業。此時政府也緊張了，宣佈暫停賣地六個月，又開始了「勾地」政策，這一政策一直延續到今天，對穩定樓價起了很大的作用。「勾地」制度的核心有兩點：一是市場有需要才賣地出來。二是不到底價不賣地，由政府作為香港的最大地主，托住地價，保證樓價不會狂跌。
時至今日，近幾年勾出的土地是很少的，市場在討論可能今年、明年會出現供應斷層，當然不可能出現沒有土地建樓的情形，但可以肯定的是低成本的土地已經發展得七七八八的了，將來無論是農地改用途還是地鐵跟九鐵公司的地補地價，地價都不可能是便宜的了。
從這一角度看，現在的樓價很合理，從地產商買地的投標價看，以後每年樓價會漲5-10%，這是很合理的預測，也在市民的購樓能力之內。
5月17日 負利率對樓價的影響 從1986到1999年的地產狂潮中，我們可以學到很多東西：
一．當時銀行存款利息低，通脹率卻高，存錢的人在補貼借錢的人，於是凡有富餘財力的，人人都去借錢買樓，買了樓的人都賺了錢了，吸引更多尚未買樓的人投入這個市場，樓價在10年裡漲了10倍！
當然，這樣的狂潮難以重演，但今天的香港，銀行存款利息大約是3.5厘，政府發表的二月份通脹數字是2.5%，政府的統計數字是偏向於中、低收入階層的平均消費的，而市場上有獨立調查的公司，發表的香港二月份通脹數字是3.5%，跟銀行存款利息一樣，即將錢存入銀行是零收益。港元跟隨美元走軟，歐羅、人民幣，甚至東南亞國家的匯率都在上升，香港通脹無可避免會再上升，負利率的年代極可能在2007年重臨香港，無疑又是對2007年以後樓價的一個利好因素。 5月16日 房地產投資：1986年至1998年香港樓市回顧 今天年齡在40歲以上的人，一定都清楚地記得當年香港樓價狂升的情形，在那十年的時間裡一般的樓價升了十倍。在1986年前，百萬富翁是用來形容一個人有錢的詞，但到了1998年，有報紙說如果某處樓上掉下一塊磚，打中一位路人，有50%的機會，那位被打中的人是一位「百萬富翁」，因為有自置居屋的人差不多都成了百萬富翁，樓價在那十年裡為什麼漲了那麼多呢？研究歷史總可以讓今天的人從中學到些知識。
原因可以歸納如下：
一）關於香港回歸中國的中英談判底定，人們雖然對九七年究竟會如何仍心懷疑慮，但中英爭拗停止了，普遍的人心安定下來。
二）在中英談判期間，港元幣值曾經大瀉，美元兌港元從1：6在很短時間內跌到1：9.5，當時的港英政府，為了穩定港元，將港元與美元掛鈎，匯率訂在1：7.8，而這個主觀訂出的匯率是嚴重低沽了港元的價值的，也因此香港的資產被低沽，香港在國際市場上的競爭力都得到提升。
三）在中英談判期間，出於對英方的不信任，在協議中限制了在過渡期中港英政府每年的賣地數量，賣地限在每年50公頃，有限的土地供應造成了樓宇供應的不足。
四）由於港幣一下子貶了值 (跟美元以1：7.8掛鈎)，又由於香港因中國的開放帶動，經濟十分繁榮，通脹嚴重，但當時美國經濟不好，聯邦儲備局減息，香港本應加息的，但為了捍衛聯系匯率，不得不跟隨美國減息，對當時的通脹不惜火上加油。
五）當時中國開始貫徹「改革開放」的政策，許多港人將工廠遷入大陸，大大降低了生產成本，工廠以十倍的規模擴大，外銷並賺到了錢，更多的港人在中國與外國投資者間成為中間人，賺到了巨大利潤，這些利潤回流到香港，有相當一部份投入了物業市場。
六）當時的港英政府，明知時日無多，它要營造一個香港經濟繁榮的形象，以利於光榮撤退，因此推波助瀾，並沒有，也不願意來抑制樓市泡沫。
綜合以上各點，這樣的客觀條件恐怕是幾百年都遇不到一次的。香港的樓價就不斷地漲、漲、漲，直到99年爆破，沒能及時抽身的，都損失慘重，當時過分借貸的人，許多都破了產，幾十萬人成了負資產一族，有的迄今都未能翻身。 5月15日 股市投資：泛談申請新股 ( 4 ) 不知大家有沒有留意到，現在上市的新股要價越來越高了，最近上市的中信銀行比初初上市時的交通銀行貴了兩倍多！ (以P/E及資產 / 賬面值計)，大陸的新股不論是地產股、零售股，都用P/E 30多倍上市。這當然不奇怪，上市時祇要有人承接，當然是越貴越好，但是買入的投資者風險就大了，在上市的首一、兩日如果再漲10%，或更多，那股票就更貴了。我本人很少申請新股，不是好股票就不會申請，已經貴得離譜的也不申請，申請到新股的要及時獲利套現，對新多新股來說，上市是該公司最輝煌的一刻，過了以後就光輝不再。我說的話可能不太中聽，但是二十幾年經驗之談。 5月14日 股市投資：泛談申請新股 ( 3 ) 現在申請新股常常是超額百倍、二百倍，如果申請數量大，在經紀行做MARGIN，計了利息成本，上市首日如果升幅低於10%，可能賺到的利潤不夠付利息。如果超額倍數低，又擔心掛牌後股價不升反跌，這樣的實例也很多，所以申請新股實際上賺不到大錢，除非你是超級大戶，拿得到配股，又當別論。所以從小戶的角度看，寧可用自己的資金，申請幾手，也許最實惠，因為分配的時候對小額投資者總有些優惠的，中籤還是有機會的，中了就賺多些，不中也無所謂。 5月13日 股市投資：泛談申請新股 ( 2 ) 由於是新股，所以沒有往績供參考，很多時候那些公司是在他們業務最好、最賺錢的時候上市的，有些上市前的業績還是經過粉飾的。例如前一年的盈利沒有報盡，留到上市前來申報，業績看起來漂漂亮亮。更有甚者，有些公司可能經營有困難，欠了銀行大筆的錢，上市集資主要目的是還債，看了我寫的這些你對申請新股也許會有些戒心了吧！總之不能盲目的申請，即使是新股，也要買那些經營了多年，有相當規模或知名度的公司，或且有專利經營概念的公司。 5月12日 股市投資：泛談申請新股 ( 1 ) 近兩年香港股市暢旺，差不多每週都有新股上市，而絕大部份的新股上市以後股價上升，散戶有錢賺，因此形成了新股熱潮，當然能夠申請買到，能夠有錢賺，也是好事，但我們一定要冷靜，不能以為新股必賺。我有一位朋友，是股市老手，也有些錢，在一家投資銀行開有戶口，投資金額不小，上次股市熱潮是在1996－1997年間吧，也像現在這樣，大量新股上市，上市以後通常都賺，所以他吩咐那家投資銀行負責他戶口的一位女經理，每次新股上市都申請。有一次一家在香港經營大陸地產業務的公司上市，我的朋友申請了500萬股，滿以為必定是超額認購幾十倍的，結果公佈認購倍數是1.01倍。我的朋友申請了500萬股，全數獲配！每股上市價是港幣四元！已知不妙了，我的朋友打電話去問那位女經理，平時和顏悅色，態度客氣的這位經理竟然在電話裡說：「你自己落單申請500萬股的！關我什麼事！」說完就掛線了。待到正式掛牌買賣了，價格比招股價低40%！蝕了800萬！我的朋友在該銀行的戶口的資金差不多蝕光了！一怒之下，他也結束了在該銀行的戶口，事後很久他才知道是那位女經理遭男友拋棄，根本無心工作！由這個故事我們可以知道申請新股的風險有多麼大。 |
|
|
